2026年6月危旧厂房改造为保障性租赁住房的产权登记与确权路径分析（理论深度）
调研背景
当前，贯彻落实党中央关于“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”决策部署，深化城市更新行动与保障性住房建设协同推进，已成为2026年住建领域服务高质量发展全局的关键抓手。危旧厂房改造为保障性租赁住房，既是盘活存量低效工业用地的重要实践，也是破解新市民、青年人阶段性住房困难的制度性探索。但实践中，产权归属模糊、登记依据缺位、确权程序滞涩等问题，已成为制约项目合规落地与长效运营的深层次堵点。为此，本报告立足不动产统一登记制度深化背景，聚焦产权登记与确权这一基础性、前置性环节，从法理逻辑、政策演进、权属结构、登记适配四个维度开展系统性理论剖析，力求为构建权责清晰、程序规范、运行高效的改造类保障性住房确权机制提供学理支撑与实践指引。
现状分析
近年来，各地依托《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）及2025年《自然资源部关于完善工业用地改造利用政策支持保障性住房建设的通知》精神，普遍推行“以用定性、分类确权”思路。但在产权登记层面仍存在三重结构性张力：其一，土地性质与房屋用途不匹配——原工业用地未办理用途变更手续即实施改造，导致不动产权证登记时无法准确载明“保障性租赁住房”功能属性；其二，投资主体与产权归属不统一——国企平台代建、社会资本参与、政府统筹回购等多元模式下，建设主体、运营主体、产权持有主体常分离，登记申请人资格认定缺乏统一标准；其三，登记要件与权源证明不衔接——竣工验收备案、租赁住房认定文件、租金定价批复等关键要件尚未纳入不动产登记技术规程，登记机构依规不予受理或退件频发。上述问题实质反映出现行不动产登记制度对保障性住房特殊产权形态的包容性不足。
问题研判…