一、调研背景：紧扣保障性住房建设年度攻坚任务，聚焦危旧厂房改造项目产权登记堵点开展靶向调研
2026年是落实《国务院关于进一步推进城镇保障性住房建设的指导意见》关键之年，中央经济工作会议明确将“盘活存量资产、扩大保障性租赁住房供给”列为稳增长、惠民生重点任务。当前，各地依托国有工业用地更新政策，加速推进危旧厂房改造为保障性租赁住房工作，但产权登记环节普遍面临土地性质变更难、规划条件衔接不畅、历史权属资料缺失等现实制约。本次调研选取全国12个省（区、市）37个已完工或在建改造项目，通过实地核查、部门联席座谈、档案调阅等方式，系统梳理产权确权全流程操作障碍，形成可复制、可验证、可落地的路径解决方案。
二、现状分析：产权登记存在三类结构性梗阻，制约项目交付与运营闭环
一是土地权属转化机制不健全。原厂房用地多为划拨或历史协议出让，改造后需转为住宅兼容租赁用途，但现行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施细则尚未明确“工改租”情形下补缴土地出让金的计算基准、分期缴纳程序及豁免适用边界，导致自然资源部门审批滞留。二是规划许可与不动产登记标准错位。部分项目按保障性租赁住房单列审批，但竣工验收时仍套用普通住宅测绘规范，面积分摊、公建配套认定、电梯井归属等技术参数未统一，致使登记机构无法受理。三是历史权源链条断裂突出。上世纪八九十年代建成的老旧厂房普遍存在建设单位撤销、主管单位更名、原始档案灭失等情况，现有《不动产登记暂行条例实施细则》第十八条虽允许“缺件容缺受理”，但缺乏配套的操作指引与责任认定机制，基层登记窗口普遍采取“一事一议”方式，办理周期平均延长4个月以上。
三、问题研判：产权确权滞后已由程序性障碍演变为系统性风险
产权登记延迟直接导致项目无法完成首次登记、无法办理租赁备案、无法接入住房租赁…